임대주택 임대사업자의 회생절차와 변제충당에 관한 최근 소송 수행사례 평석


법무법인 대륙아주 김인진 변호사
법무법인 대륙아주 오성진 변호사
법무법인 대륙아주 이창민 변호사
법무법인 대륙아주 정의선 변호사



1. 본건 개정규정의 주요 내용

저희 법인은 주택도시기금의 재수탁기관인 시중은행(이하 "A은행")과 임대주택 사업자(이하 "B산업") 사이의 미지급이자 채무부존재확인 소송(이하 "본 소송")에서 1심부터 A은행을 대리하여 최근 항소심에서 전부 승소판결을 받고, 최종적으로 대법원에서 승소 확정판결을 이끌어냈습니다¹.

본 소송은 주택도시기금을 운용하는 수탁금융기관, 국토교통부, 임대사업을 영위하는 사업자, 분양전환승인권자인 지방자치단체, 그리고 임대주택의 우선분양을 받으려는 임차인 등 다양한 이해관계자들에게 중요한 법적 쟁점과 시사점을 제공합니다.

특히, 본 소송에서 법원은 임대주택 사업자의 회생절차 과정에서 발생한 변제충당 방식의 적법성, 부도등 지위 인정 요건, 그리고 주택도시기금 대출의 특수성 등에 관한 중요한 법리를 제시하였는바, 이하에서 상세히 소개합니다.



2. 기초적 사실관계 및 법원의 판단
 

가. 사건의 배경

본 소송은 B산업이 건설사로부터 임대주택을 매수하면서 해당 아파트에 설정된 주택도시기금 융자금 채무를 인수하였고, 이후 경영난 등을 이유로 회생절차 개시결정을 받으면서 불거졌습니다.

B산업은 회생절차 개시신청 등을 이유로 융자금 채무의 기한의 이익을 상실하여 원금 전부를 변제하여야 했는데, 일부 임차인 등 제3자가 우선분양전환권 확보를 위하여 융자금 중 일부를 대위변제하였습니다.

이때, A은행은 여신거래기본약관 제13조 단서 "은행은 채무자에게 불리하지 않은 범위 내에서 충당순서를 달리할 수 있습니다"는 규정에 근거하여 수령한 변제금을 기발생 이자가 아닌 원금에 우선 충당하였는데, 이에 대해 B산업은 해당 변제금은 민법 제479조 제1항 소정의 순서에 따라 비용, 이자, 원본의 순서로 충당하여야 하고 이 순서에 의하면 일정기간 동안의 미지급 이자채무(즉, 연체이자)가 부존재한다는 취지의 본 소송을 제기하였습니다.


나. 주택도시기금 대출의 특수성

주택도시기금은 「주택도시기금법」 제3조 및 제4조 등에 따라 서민의 주거안정 및 주택공급 촉진을 목적으로 운용되는 기금입니다. 주택도시보증공사(HUG) 등이 기금 운용을 지원하며, 은행은 이를 수탁하여 여신관리업무를 수행합니다. 수탁은행인 A은행은 기금수탁자로서 주택도시기금 융자금의 보호 및 관리업무를 담당하는 지위에 있습니다.

B산업은 구 「임대주택법²」 제2조 제2호의 2에 따른 공공건설임대주택의 소유자이자 동조 제4호에 따른 임대사업자로서 주택도시기금 대출을 통해 임대주택을 건설·공급하는 역할을 수행합니다.


다. 소송의 실질적 배경: 부도등 지위 해소 목적

본 소송의 실질적 배경은 B산업이 '부도등' 지위에서 벗어나기 위한 것이었습니다. 구 임대주택법 제21조 제2항 등에 따르면, 임대사업자가 주택도시기금 융자금 이자를 1년 6개월 이상 연체할 경우 '부도등' 지위에 해당하게 되어 분양전환 사유가 발생하고, 이 경우 임대사업자는 분양전환 당시 임대주택에 거주하는 임차인에게 일정 가격으로 우선분양할 수 있습니다. 만일, 해당 사유가 발생한 후 임대사업자가 6개월이 지나도록 분양전환승인 신청을 하지 않는 경우, 임차인은 직접 분양전환승인을 신청할 수 있습니다(구 임대주택법 제21조 제6항).

A은행이 여신거래기본약관 등에 따라 임차인 등의 변제금을 이자가 아닌 원금에 충당함으로써, B산업은 계속해서 이자 연체 상태에 있었고, 그 기간이 1년 6개월을 초과하게 되었습니다. 이에 국토교통부는 B산업이 부도등 지위에 해당한다고 판단하였고, 임차인의 분양전환승인 신청에 따라 각 임대주택 관할 지방자치단체는 분양전환 승인처분을 내렸습니다.

B산업은 이러한 분양전환승인 처분을 번복하기 위해, 그 전제가 되는 융자금 이자연체에 따른 부도등 지위를 해소하고자 변제금이 이자에 우선 충당되었다면 연체이자가 발생하지 않았을 것이므로 부도등 지위가 인정되지 않았을 것이라고 주장하며 본 소송을 제기한 것입니다.


라. 소송 경과 및 법원의 판단

1심 재판부는 B산업의 법적 지위의 불안 또는 위험을 제거하기 위하여는 행정소송으로써 지방자치단체 등을 상대로 한 분양전환 승인처분 취소소송 등을 제기하여야 하는 것이지, A은행을 상대로 일정기간 동안의 이자채무에 관하여 부존재확인의 소를 제기하는 것은 확인의 이익이 없다고 보아 소를 각하하였습니다.

저희 법인은 1심에서부터 A은행과 B산업 사이의 분쟁은 오로지 "융자금 채무" 그 자체의 법률관계에 국한되어야지 그 이외에 부도등 지위는 A은행을 상대로 다툴 것이 아니고, 원금 전부가 기한의 이익을 상실한 상태이고 현재까지도 연체가 지속되고 있어 연체이자가 가산되는 상태이므로 과거의 일정기간 동안의 이자채무 부존재확인을 구하는 것은 확인의 이익이 없다는 점을 강조하여 주장하였습니다.

1심 법원은 이러한 주장을 받아들여 소각하 판결을 선고하였으나, 판결이유에서 변제충당 방식의 적법성에 의문을 제기하였습니다³.

B산업이 소각하 판결에 대하여 항소하자, 항소심에서 저희 법인은 (1) 민법 제479조의 변제충당 규정은 임의규정으로 당사자 약정이 우선하고, (2) 여신거래기본약관에 따라 채무자에게 불리하지 않은 범위 내 충당순서를 변경할 수 있는데 원금 우선충당이 채무자에게 불리하지 않고, (3) 해당 약관은 약관의 규제에 관한 법률상 공정성과 명확성을 충족하여 유효하고, (4) 회생절차 개시로 인해 기한의 이익이 상실된 이상 일부 변제금 수령만으로는 부활할 수 없다는 점 등을 적극 주장하였습니다.

항소심 법원은 저희 법인의 주장을 모두 수용하여, (1) 변제충당 규정이 임의규정임을 확인하고, (2) 약관에 따른 원금우선충당 방식을 인정하였으며, (3) 일부 변제금 수령만으로 기한의 이익이 부활하지 않는다고 판시하였습니다. 대법원은 상고를 심리불속행 기각하여 항소심 판결을 확정하였습니다.


 

3. 주요 법적 쟁점과 분석
 

가. 변제충당 규정의 성질과 약정의 효력

1심과 2심 판결의 가장 큰 차이점은 변제충당 규정의 법적 성격에 대한 해석이었습니다. 1심 법원은 판결 이유에서 "비용, 이자, 원본에 대한 변제충당에 관해서는 민법 제479조에 충당 순서가 법정되어 있고 지정 변제충당에 관한 민법 제476조는 준용되지 않으므로 당사자가 법정 순서와 다르게 일방적으로 충당 순서를 지정할 수 없다"고 판시하며, 여신거래기본약관 제13조 제1항 단서는 효력이 없다고 보았습니다.

반면 항소심 법원은 민법 제479조가 임의규정임을 명확히 인정하고, 당사자 사이에 특별한 합의가 있는 경우에는 법정충당의 순서와 달리 충당의 순서를 인정할 수 있다는 대법원 판례(대법원 1990. 11. 9. 선고 90다카7262 판결, 대법원 2009. 6. 11. 선고 2009다12399 판결, 대법원 2015. 11. 26. 선고
2014다71712 판결 등)를 적극 인용하였습니다.

저희 법인은 변제충당에 관한 민법 규정이 임의규정이라는 법리를 명확히 주장하였고, 항소심 법원은 이를 받아들여 상술한 대법원 2015. 11. 26. 선고 2014다71712 판결에서 "변제충당에 관한 민법 제476조 내지 제479조의 규정은 임의규정이므로 변제자와 변제받는 자 사이에 위 규정과 다른 약정이 있다면 그 약정에 따라 변제충당의 효력이 발생한다"고 판시한 법리를 재확인하였습니다.


나. 원금우선충당이 채무자에게 불리한 범위내인지 여부

저희 법인은 본 소송을 통하여 여신거래기본약관상 충당순서를 변경할 수 있는 요건인 '채무자에게 불리하지 않은 범위'에 대한 판단 기준을 구체적으로 주장하였습니다. 즉, 단순히 법정 변제 충당순서와 다르다는 이유만으로 채무자에게 '불리'하다고 볼 수 없으며, 충당순서의 변경으로 인해 채무자의 경제적 부담이 새롭게 가중되거나 손해가 발생하는 경우여야 채무자에게 '불리'한 것이라고 주장하였습니다. 즉, 변제총액의 증가, 추가 손해 발생 등이 경제적 불이익이 있어야만 '불리'하다고 평가할 수 있다는 주장을 개진한 것입니다.

구체적으로, 저희 법인은 원금에 우선 충당하는것이 채무자에게 불리하지 않다고 볼 근거로 다음과 같은 요소들을 제시하였습니다:

① 변제처리되는 대출원금 부분에 대한 추가적인 이자(정상이자 및 지연이자) 발생을 방지하여 전체 채무를 감소시키는 효과가 있다는 점

② 당시 진행 중이던 회생절차에서 회생계획이 인가될 경우 정상이자 및 지연손해금은 감면될 수 있고, 주택도시기금 관련 규정상으로도 원금이 아닌 연체이자 부분은 정책적 판단에 따라 감면될 수 있다는 점

항소심 법원은 이러한 저희 법인의 주장을 수용하여, 원금 우선충당이 기존 채무변제 범위를 초과하거나 경제적 실질 면에서 불이익을 초래한다고 볼 수 없다고 판시하여 이와 같은 충당방식이 약관이 허용하는 범위 내에서 적법하게 이루어졌음을 명확히 인정하였습니다.


다. 기한의 이익 상실 및 부활 여부

여신거래기본약관상 회생절차 개시는 기한의 이익 상실 사유에 해당합니다. 저희 법인은 이와 같은 약관의 유효성을 주장하는 한편, 일부 변제금 수령만으로 기한의 이익이 부활하려면 정상적 여신거래의 재개나 명시적 의사표시가 필요하고 간헐적 수령만으로 기한의 이익이 부활하는 것이 아니라고 주장하였고, 법원은 이와 같은 주장을 받아들여 일부 변제금 수령만으로는 기한의 이익이 부활할 수 없다고 명확히 판단하였습니다.


라. 주택도시기금 대출 특수성과 누적적 근저당권 구조

저희 법인은 주택도시기금 대출의 특수성을 명확히 설명하여 법원의 이해를 이끌어냈습니다. 주택도시기금 대출은 전체 임대주택에 설정된 근저당권을 통하여 융자금 전액을 관리하는 특수한 구조를 가집니다. 특히, 주택도시기금 융자금은 세대별 채권 최고액을 정해 개별 근저당을 설정하는 누적적 구조를 가지며, 이 구조상 일부 호실의 변제금만으로 전체 융자금의 부도상태를 면하기 어려운 특성이 있습니다.

저희 법인은 이와 같은 구조에 대하여 법리적 주장과 더불어 주택도시기금 대출업무시행세칙의 내용을 상세히 설명하였고, 법원 역시 주택도시기금 대출 구조의 특수성을 고려하여 A은행의 충당순서 변경이 적법한 것으로 인정하였습니다.


 

4. 결론

이번 판결은 주택도시기금 융자금 관리와 임대주택 분양전환 과정에서 발생할 수 있는 다양한 법적 쟁점에 대해 명확한 기준을 제시하였습니다. 저희 법인은 1심부터 대법원까지 일관된 법리 주장과 체계적인 소송 전략을 통해 A은행의 승소를 이끌어냈으며, 이 과정에서 변제충당 방식, 주택도시기금 대출의 특수성 등에 관한 법리를 종합적으로 검토하여 법원의 판단을 이끌어냈습니다.

주택도시기금은 서민의 주거안정과 주택공급 촉진이라는 공익적 목적을 위해 운용되는 만큼, 이를 둘러싼 법적 분쟁의 해결 과정에서도 공공성과 효율성의 균형이 중요합니다. 이번 사건 판결은 그러한 균형점을 찾는 데 중요한 기준을 제시했다는 점에서 의의가 있습니다.

또한 회생절차 개시와 기한의 이익 상실, 그리고 그 부활 요건에 관한 법리를 명확히 함으로써 향후 유사 사례에 중요한 선례가 될 것으로 보입니다. 변제충당, 지정충당권, 기한의 이익 상실 및 부활, 주택도시기금 대출 구조, 부도등 지위 인정 등 다양한 법리 쟁점을 포괄하는 본 사건은 임대주택 금융 관련 법률 실무에 중요한 지침이 될 것으로 사료됩니다.

 

1. 사건수행 정의선 변호사, 담당 파트너 김인진·오성진·이창민 변호사
2. 2015. 8. 28. 법률 제13499호 "민간임대주택에 관한 특별법"으로 전부개정되기 전의 것, 이하 "구 임대주택법"
3. 다만, 이와 같은 판결이유에 대하여는 기판력이 발생하지 아니하고, 항소이익은 재판의 주문을 기준으로 판단하는 것이므로 A은행은 항소이익이 없어 항소하지 아니하였습니다.