부동산 신탁 등기의 대항력 범위
- 대법원 2025. 2. 13. 선고 2022다233164 판결 -


법무법인 대륙아주 김광수 변호사
법무법인 대륙아주 문혜민 변호사



1. 사안 개요

  원고는 집합건물의 구분소유자 전원으로 구성된 관리단이고, 피고는 2019. 2. 13.경 위탁자와 위 집합건물 중 5개 호실에 관하여 담보신탁계약을 체결하고 신탁을 원인으로 소유권이전등기를 마친 수탁자입니다. 

  위 담보신탁계약 제10조 제1항은 “위탁자는 신탁부동산의 보존·유지·수선 등 관리에 필요한 모든 조치를 다하고 세금과 공과금 등 이에 필요한 비용을 부담한다.”라고 규정하고, 제15조 제1항은 “신탁재산에 관한 세금과 공과금, 유지관리비, 지료 등 신탁사무의 처리에 필요한 비용 그리고 신탁사무 처리에 있어서 수탁자의 고의나 과실 그 밖의 책임 없는 사유로 발생한 손실 등은 위탁자가 부담한다.”라고 규정하고 있습니다. 그리고 위 신탁계약서는 신탁등기 당시 신탁원부에 포함되어 부동산 등기부에 편철되었습니다.
  
  그런데 위 집합건물에 관하여 2019. 11.분부터 2020. 10.분까지 원금 7,142,130원 및 연체료 603,480원의 관리비가 체납되었습니다. 

  이에 원고는 위 집합건물의 등기상 소유자인 피고를 상대로 위 관리비를 납부하라는 소를 제기하였습니다. 

  아래에서는 위 사안에 대한 대법원의 판결의 주요 내용과 시사점을 살펴보겠습니다. 



2. 판결의 주요 내용

 가. 관련 법리

  2011. 7. 25. 법률 제10924호로 전부 개정되어 2012. 7. 26. 시행된 신탁법 제4조 제1항은 “등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관하여는 신탁의 등기 또는 등록을 함으로써 그 재산이 ‘신탁재산에 속한 것임’을 제3자에게 대항할 수 있다.”고 규정하였습니다. 이러한 규정의 취지는 어떠한 재산에 신탁의 등기 또는 등록을 하면 그 재산이 수탁자의 다른 재산과 독립하여 신탁재산을 구성한다는 것을 제3자에게 대항할 수 있다는 의미입니다. 따라서 신탁법 제4조 제1항이 적용되는 신탁계약에서는 특별한 사정이 없는 한 신탁계약의 내용이 신탁원부에 기재되어 부동산등기법 제81조 제3항에 따라 등기기록의 일부로 보게 되더라도 위와 같은 ‘신탁재산의 구성에 관한 사항’ 외에는 이로써 제3자에게 대항할 수 없습니다.


 나. 판단

  대법원은 위 사안에 대하여 아래와 같은 취지로 판단하였습니다. 

  위 신탁계약은 2019. 2. 13.경 체결되어 신탁법 제4조 제1항이 적용되므로, 특별한 사정이 없는 한 위 집합건물 호실에 관한 신탁 등기로는 위 호실이 수탁자의 고유재산과 분별되는 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있을 뿐이다. 위 신탁계약에서 위 호실에 관한 관리비 납부의무를 위탁자가 부담한다고 정하였고, 이러한 사정이 신탁원부에 기재되었다고 하더라도 수탁자인 피고는 제3자인 원고에게 대항할 수 없다. 

  따라서 피고가 원고에게 위 신탁계약의 내용으로써 대항할 수 있으므로, 피고가 관리비를 부담할 의무가 있는지에 관한 판단도 하지 않고 원고의 청구를 기각한 원심 판결에는 신탁법 제4조 제1항, 부동산등기법 제81조 제3항의 해석에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 

  한편 원심이 인용한 대법원 2012. 5. 9. 선고 2012다13590 판결은 구 신탁법(2011. 7. 25. 법률 제10924호로 전부 개정되기 전의 것) 제3조 제1항이 적용되는 사안에 관한 것으로서 신탁법 제4조 제1항이 적용되는 이 사건에 원용하기 적절하지 않다.



3. 위 판결의 근거

  위 판결은, 신탁 등기의 대항력에 관한 신탁법 개정의 의미를 대항력의 범위를 축소시키는 방향으로 해석하였음을 확인하는 판시로 볼 수 있을 것으로 사료됩니다.  



  위 신탁법의 대항력에 관한 규정이 개정되기 전, 대법원은 위 사안과 동일한 관리단이 수탁자를 상대로 제기한 관리비 청구 사건에서, 『신탁법 제3조는 “등기 또는 등록하여야 할 재산에 관하여는 신탁은 그 등기 또는 등록을 함으로써 제3자에게 대항할 수 있다.”고 규정하고, 구 부동산등기법(2011. 4. 12. 법률 제10580호로 전문개정되기 전의 것) 제123조, 제124조는 “신탁의 등기를 신청하는 경우에는 ① 위탁자, 수탁자 및 수익자 등의 성명, 주소 ② 신탁의 목적 ③ 신탁재산의 관리방법 ④ 신탁종료사유 ⑤ 기타 신탁의 조항을 기재한 서면을 그 신청서에 첨부하도록 하고 있고 그 서면을 신탁원부로 보며 다시 신탁원부를 등기부의 일부로 보고 그 기재를 등기로 본다.”라고 규정하고 있다. 따라서 위의 규정에 따라 등기의 일부로 인정되는 신탁원부에 신탁부동산에 대한 관리비 납부의무를 위탁자가 부담한다는 내용이 기재되어 있다면 수탁자는 이로써 제3자에게 대항할 수 있다.』라고 하여, 관리단의 수탁자에 대한 관리비 청구를 기각하였습니다(대법원 2012. 5. 9. 선고 2012다13590 판결). 

  즉 종래 대법원은, 구 신탁법이 등기 또는 등록함으로써 제3자에게 대항할 수 있다고 규정하고, 구 부동산등기법이 신탁원부를 등기부의 일부로 보고 있으므로, 신탁원부에 포함된 신탁계약의 관리비에 관한 규정으로 수탁자가 관리단에 대항할 수 있다고 판단하였습니다.  

  그런데 신탁법이 대항력을 인정하는 범위를 ‘신탁재산이 (수탁자의 고유재산과 구별되는) 신탁재산에 속한 것’에 한정하는 내용으로 개정됨에 따라, 대법원은 위 개정법이 적용되는 본 사안에서 수탁자의 고유재산과 분별되는 신탁재산에 속한 것이라는 내용 이외에 신탁계약에 포함된 관리비 부담의무 등의 위탁자와 수탁자 사이의 내부 사정으로 제3자에게 대항할 수 없다고 판단한 것입니다. 

  다만 대법원은 종래 판결의 내용을 변경한 것이 아니라, 구 신탁법 혹은 개정 신탁법의 적용 여부에 따라 그 결론이 달라질 수 있다고 판단한 것으로 사료됩니다. 



4. 시사점

  위 판결은 부동산 신탁 등기의 대항력의 범위를 ‘신탁재산의 독립성에 한정’하여 신탁계약의 세부 내용으로 제3자에게 대항할 수 없게 하였다는 점에서 의미가 있습니다. 이에 수탁자의 입장에서는 신탁계약 실무상 신탁재산에 관한 관리비 등의 비용 부담에 관한 사항 등을 정할 때 특히 유의할 필요가 있습니다.

따라서 수탁자는 집합건물에 관한 담보신탁계약 체결 시, 특정승계인이 공용부분 관리비를 승계해야 한다는 점(대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598, 3604 판결 참조)을 고려하여 그 체납 여부를 확인하여야 하고, 계약 이후에도 관리비 납부 현황을 지속적으로 살펴야 합니다. 아울러 위탁자가 그 의무를 해태하는 경우를 대비하여 신탁사무처리비용에 관리비 등이 포함된다는 점을 명시하는 등으로 연체된 관리비 등을 신탁재산으로 처리할 수 있는 방안을 마련할 필요가 있습니다. 즉 수탁자는 위탁자와 수탁자 사이 내부 약정을 등기하더라도 이로써 제3자를 상대로 그 의무를 면할 수 없음을 고려하여 계약의 체결 여부, 관련 비용의 산정 등에 있어서 사전에 적절한 위험 관리 방안을 마련할 필요가 있을 것으로 사료됩니다.