리츠(REITs) 활성화 방안의 주요 내용과 전망


법무법인(유한) 대륙아주 백종현 변호사



1. 리츠의 기본 개념과 확장성

부동산투자회사법(이하 ‘법’)의 정의에 의할 때, 부동산투자회사, 즉 리츠라 함은 ‘자산을 부동산에 투자하여 운용하는 것을 주된 목적으로 법률에 따른 특정요건에 적법하게 설립된 회사’를 말하고, 유형적으로는 상근임직원의 유무 또는 투자대상의 성격에 따라 자기관리리츠, 위탁관리리츠 및 기업구조조정리츠로 구분됩니다(법 제2조 제1호).

그런데, 리츠와 관련하여서는 실무 내지 거래상 법적 용어 못지 않게 다양한 조어들이 널리 통용되고 있습니다. 리츠라는 표현 자체부터 그렇습니다. 법정 용어인 부동산투자회사보다 널리 인식되고 사용되고있고, 심지어는 정부의 공식 발표자료에서도 부동산투자회사라는 표현은 제한적이고, 리츠라는 표현이 대체로 우세한 것이 실제입니다.

그 외에도 모자(母子)관계에 있는 리츠를 일컬어 ‘모리츠’와 ‘자리츠’라고 하기도 하고, 투자대상의 유형이나 투자자구성 등의 개별 특성에 따라서는 ‘임대주택리츠’, ‘도시재생리츠’, ‘공모리츠(이와 구별하여 ‘사모리츠’)’, ‘상장리츠’라고 칭하기도 합니다.

이는 부동산 시장의 발전·성숙 정도와 상당한 연관관계를 보이는 현상이라고도 할 수 있습니다. 지난 2001년 리츠 도입 - 2021. 4. 7. 법률제정 및 2021. 7. 1. 최초시행 - 이래 리츠의 역할은 계속하여 커져 왔습니다. 최근 5년만 하더라도 종전에 비해 리츠 자산규모가 2배 가량 성장하였습니다. 현재 리츠에 편입되어 있는 총 자산규모는 정부 발표 기준으로 약 98조원에 이릅니다.

리츠를 수단으로 하는 부동산에 대한 투자가 자본시장의 펀드와 같은 경쟁 상품과 적극 경합하는 관계에 서게 되면서, 금융적인 요소의 영향력이 확대되는 현상으로도 풀이할 수 있습니다. 이번에 정부가 발표한 리츠 활성화 방안에서도 ‘프로젝트리츠’, ‘헬스케어리츠’, ‘블라인드리츠’, ‘지역상생리츠’, ‘앵커리츠’ 등 그간에는 용례가 없었거나 많이 다루어지지 않았던 조어들이 여럿 등장하고 있습니다. 이 역시도 같은 맥락에서 이해할 수 있는 측면이 있습니다.

투자대상으로서 부동산에 대한 일반 국민들의 선호도와 집중도가 상당히 높은 것이 현실인데다가, 부동산에 대한 투자기회의 확대를 기본 목적으로 하는 리츠의 존재 의의를 고려할 때, 리츠의 활용도를 다각도로 개선하고 투자를 활성화할 필요성은 부인하기 어려운 정책적 목표라고 보입니다. 이번에 발표된 방안을 비롯하여 정부의 정책흐름도 일관되어 왔습니다.

이러한 점을 기초로 하여 이번 활성화 방안의 주요 내용을 살펴보도록 하겠습니다.



2. 이번 리츠 활성화 방안의 추진 배경 및 주요 내용

이번 방안은 기본적으로 리츠를 이용하여 ‘국민의 안정적인 소득기반을 확충’하고 ‘부동산PF시장을 정상화’하기 위함에 주된 목적이 있는 것으로 천명이 되었고(경제관계장관회의 발표내용), 목적달성을 위한 실질적 방안의 마련을 위하여 부동산을 개발 또는 운용하고, 리츠에 투자하는 부동산 개발주체(시행사), 자산운용사, 개인투자자 등의 각계 이해관계자들의 목소리와 의견을 종합적으로 반영하는 방식을 취하였습니다.

또한 내용적으로는, 1) 부동산개발단계에서의 프로젝트성 자산편입(프로젝트리츠) 등을 통한 투자대상의 확대, 2) 불특정자산(블라인드리츠)에 대한 인허가부담 완화 등 진입규제 개선, 3) 공시체계의 개편 등에 의한 정보비대칭성 완화, 4) 부실PF 등 위기자산의 편입을 통한 시장안정기능 제공까지 아우르는 일단의 패키지를 이루고 있습니다.

이번의 방안은 리츠와 관련한 전방위적인 활성화 내지 활용 대책을 담고 있는 것으로서 현재로서는 개별 방안별로 기본적인 개념과 방향성 정도만을 제시하고 있습니다. 따라서 법률적인 검토의 대상으로 삼을 수 있을 만한 개별적인 요건이나 절차, 방법 등에 관하여는 법률개정안 등으로 구체화가 필요하며 향후 경과를 지켜보아야 할 것입니다.

본 보고서에서는 이번에 발표된 내용 중에서도, 특히 부동산의 보유자의 관점에서 보았을 때 주목할 만한 내용 중 하나로서 프로젝트 리츠의 허용 방안에 관하여 먼저 소개해 드리고자 합니다.



3. 프로젝트 리츠(Project Reits)의 허용 방안

리츠가 부동산 또는 부동산에 관한 권리(지상권, 임차권 등) 뿐만 아니라, ‘부동산개발사업’ 방식으로도 투자·운용할 수 있다는 점은 법문상 명확하며(법 제21조 제1항 제2호), 따라서 리츠는 영업인가시 제출한 사업계획에 부합하는 범위 내에서 부동산개발사업을 영위할 수 있습니다(다만, 부동산개발사업의 위험적 속성을 고려하여 이에 대한 투자비율은 주총 특별결의를 거쳐야 하며, 연기금이 50% 이상 투자한 리츠의 경우에는 부동산개발사업에 대한 투자비율이 30% 한도로 제한됩니다).

그런데, 부동산을 개발한다는 것은 개발주체가 새롭게 달성하고자 하는 이용목적에 맞게 토지의 형질이나 지목, 용도를 변경하고, 나아가서는 지상에 건축물 기타 공작물 등을 축조하거나 설치하는 행위이며, 경미한 사안 등 예외적인 경우가 아니고서는 관련법령에 따른 신고, 허가, 승인, 인가나 각종 영향평가 등의 행정작용이 전제되어야 하는 법률행위입니다.

따라서 상당한 재원이 투입되고 특히, 인근주민 등과 사이에 다수의 이해관계에 놓이게 되는 일정규모 이상의 개발행위의 경우에는 시행을 위한 인허가 취득에서부터 준공에 이르기까지 최악의 경우 사업 자체의 좌초 가능성 등 여러 위험에 놓이게 되는 것입니다.

이러한 부동산개발사업의 속성은 현행 리츠의 운영구조와 여러 지점에서 충돌되고 있습니다. 가령, 리츠가 부동산개발사업 등 투자·운용업무를 영위하기 위해서는 등록만으로도 가능한 예외적인 경우를 제외하고는 그 영업에 관한 국토교통부장관의 인가를 받아야 하고(법 제9조 제1항), 국민연금 등 연기금의 투자지분비율이 50% 이상인 경우 등 예외를 제외하고는 영업인가를 받은 날로부터 2년 이내에 발행주식총수의 30% 이상을 공모하여야 합니다(법 제14조의8 제2항, 제3항).

또한 영업인가를 받은 리츠(자기관리리츠의 경우 그 자신, 위탁관리리츠는 AMC)는 매 분기마다 투자보고서를 작성 및 제출하고 공시하여야 하며(법 제37조 제1항), 그 보고서 내용에는 부동산개발사업의 투자현황 등이 들어가야 합니다(법 제37조 제2항, 시행령 제40조 제3항).

이와 같은 절차와 내용에 따라 부동산개발사업을 영위하는 리츠가 영업인가를 받은 후 그 투자내용을 공시하고, 2년 이내에 공모하도록 하는 것은 시행주체에게는 상당한 부담이 될 수밖에 없으며, 따라서 현실적으로는 개발행위를 위한 중간단계적 기구(Vehicle)로서 PFV가 이용되고, 개발완료 후 운영단계에서야 리츠가 이용되는 비효율이 초래되었다는 것이 이번 방안에 담긴 정부의 진단입니다.

이에 정부는 이번 방안에서 다음과 같이 5가지 세부 개선안을 제시하였습니다.





4. 향후 전망

부동산 시장의 상황이 전반적으로 불안정한 가운데 이번 방안만으로 리츠가 기존 성장세를 웃돌 정도로 크게 활성화될 것이라고 기대하기는 어려울 것입니다. 그러나, 적어도 중장기적인 측면에서는 시장환경의 변화에 따라 개발수요 또한 급변할 수 있을 것이며 이 경우 이번 방안 및 향후 입법화될 개정법령 등에 따른 새로운 유형의 리츠 출현을 기대해 볼 수 있을 것입니다.

특히, 이번 방안 중 프로젝트 리츠를 허용하는 등의 내용은 자산보유자로서 개발수요를 가진 이해관계자 등에게 실질적인 영향을 미칠 수 있는 과감한 개선 방향이라고 보이는바, 향후 입법화될 구체적인 개정법령안의 내용을 주목할 필요가 있어 보입니다.