공공주택 특별법 및 같은 법 시행령·시행규칙의 주요 개정 내용과 향후 전망


법무법인 대륙아주 위종욱 변호사



1. 공공주택 특별법(법률 제20754호, 2025. 1. 31. 일부개정)의 주요 개정 내용

가. 주택건설사업자의 공공주택사업 일부 대행 허용

  개정 공공주택 특별법 제4조 제4항(신설)에 따라 공공주택사업자가 공공주택사업을 효율적으로 시행하기 위하여 필요한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 공공주택사업의 일부를 주택건설사업자에게 대행하게 할 수 있고, 그 대행의 대가로 토지를 공급할 수 있게 되었습니다.


나. 광역교통 개선 대책의 확정 기한 변경

  개정 공공주택 특별법 제24조 제2항(개정, 2025. 1. 31. 시행)에 따라 공공주택지구로 지정·변경된 주택지구가 대규모 개발사업에 해당되어 국토교통부장관이 광역교통 개선 대책을 수립하는 경우, 종전에는 지구계획 승인 이전까지 확정하도록 하던 것을 앞으로는 공공주택지구가 지정·변경된 날부터 1년 이내에 확정하도록 기한이 변경되었습니다.


다. 양로시설 또는 노인요양시설 설치 허용

  개정 공공주택 특별법 제37조의2(신설)에 따라 공공주택사업자가 공공주택을 건설하는 주택단지에 대통령령으로 정하는 바에 따라 양로시설 또는 노인요양시설을 설치할 수 있게 되었습니다.


라. 도심 공공주택 복합사업의 후보지 선정 절차 명시 및 후보지 선정 철회 근거 마련

  개정 공공주택 특별법 제40조의7(개정)에 따라 도심 공공주택 복합사업의 후보지 선정 절차를 법률에 명시하고, 후보지 선정 이후 과도한 사업 지연으로 재산권 침해가 장기화하지 않도록 토지 소유자의 요청이 있거나 2년 이상 주민 의견청취 절차를 거치지 않는 등의 경우에 후보지 선정을 철회할 수 있는 근거를 마련하였습니다.


마. 현물보상의 요건 및 절차 구체화

  개정 공공주택 특별법 제40조의10(개정)에 따라 도심 공공주택 복합사업이 원활하게 추진될 수 있도록 현물보상(제2조 제5호 신설로 법률에 정의 규정)이 가능한 경우를 구체적으로 규정하고, 후보지 선정에 따른 토지가격 변동 시 보상평가 기준일을 후보지 선정일로 정하며, 분양계약의 체결 후에는 현물보상을 받기로 결정된 권리의 전매도 가능하게 되었습니다.


바. 주민대표회의의 구성 의무 명시

  개정 공공주택 특별법 제40조의13 제2항(개정, 2025. 1. 31. 시행)에서 공공주택사업자는 복합지구 지정 후 1년 이내에 주민대표회의가 구성될 수 있도록 하여야 한다고 명시하였습니다.


사. 임대료 손실 등 비용 지원

  개정 공공주택 특별법 제40조의14 제1항 제4호(신설)에 따라 공공주택사업자는 복합지구 내 다가구주택 소유자, 다세대주택 소유자 및 상가 소유자 등에게 복합사업의 시행으로 인하여 받을 수 없게 되는 임대료 등 비용의 일부를 지원할 수 있게 되었습니다.


아. 벌칙 및 과태료 규정 개정

  개정 공공주택 특별법 제58조 제1항 제3호(신설)에 따라 민간임대주택에 관한 특별법 준용규정을 위반하여 공공임대주택을 관리한 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처하고, 같은 법 제60조 제2항(신설)에 따라 표준임대차계약서를 사용하지 아니한 자 및 특별수선충당금을 적립하지 아니하거나 입주자대표회의에 넘겨주지 아니한 자에게는 1천만원 이하의 과태료를 부과하도록 하였습니다.



2. 공공주택 특별법 시행령(대통령령 제35605호, 2025. 6. 25. 일부개정)의 개정 내용

가. 공동주택 건설용지를 공급받은 자가 공급가 이하로 전매하는 행위 한시적 허용

  개정 공공주택 특별법 시행령 제25조 제10호의3(개정)에 따라 공동주택건설용지를 공급받은 자가 해당 용지에 대한 잔금 납부일(잔금 납부일이 공동주택건설용지 공급계약일부터 2년을 초과하는 경우에는 2년) 이후에 계열회사가 아닌 자에게 공공주택사업자로부터 공급받은 가격 이하로 전매하는 것이 2025. 7. 1.부터 2026. 6. 30.까지 한시적으로 허용되었습니다.


나. 공동주택 건설용지를 공급받은 자가 그 용지를 공공지원민간임대주택을 건설하여 임대하는 업무를 하는 부동산투자회사에 전매하는 행위 허용

  개정 공공주택 특별법 시행령 제25조 제12호(신설)에 따라 공동주택건설용지를 공급받은 자가 해당 용지를 공공지원민간임대주택을 건설하여 임대하는 업무를 하는 부동산투자회사에 전매하는 것이 허용되었습니다.



3. 공공주택 특별법 시행규칙(국토교통부령 제1503호, 2025. 6. 30. 일부개정) 개정 내용

가. 사전당첨자 선정이 취소된 사람에게 공공주택 우선공급 허용

  개정 공공주택 특별법 시행규칙 제13조의2(신설)에 따라 공공주택을 공급하는 공공주택사업자는 사전당첨자 모집 후에 사업계획 승인의 취소 또는 변경 등으로 사전당첨자 선정이 취소되어 주택분양의 기회를 상실하게 된 사전당첨자에게 공공주택을 우선공급할 수 있게 되었습니다.



4. 공공주택 특별법 및 같은 법 시행령·시행규칙의 개정에 따른 향후 전망

  위와 같은 법령의 개정으로 ① 주택건설사업자가 공공주택사업을 일부 대행할 수 있게 되었고, ② 현물보상의 요건과 절차가 구체화되었으며, ③ 임대료 손실 등의 비용 지원이 가능하게 되거나, ④ 도심 공공주택복합사업의 절차가 구체화되었습니다. 이에 따라 민간의 자본과 기술이 함께 투입될 여건이 마련되는 등 도심 공공주택 복합사업이 기존보다 활성화될 것으로 예상됩니다.

  이외에도 ① 공공주택사업자가 주택단지에 양로시설과 노인요양시설을 설치할 수 있게 되었고, ② 후보지 지정·철회 절차가 법제화되어 공공주택사업의 장기 지연에 따른 주민의 재산권 침해를 방지하였으며, ③ 공동주택 건설용지의 전매 요건이 완화되는 등 다수의 법령 개정이 이루어졌으므로, 개정 법령을 구체적이고 면밀히 검토하여 관련 이슈 발생 시 적절한 대응을 할 수 있도록 준비가 필요할 것으로 보입니다.