도시 및 주거환경정비법 개정안의 주요 내용과 시사점

법무법인 대륙아주 전재기 변호사
법무법인 대륙아주 문주혜 변호사



1. 안전진단 제도의 개선(2025. 6. 4. 시행)

  재건축사업 안전진단의 명칭을 재건축진단으로 변경하고, 재건축진단 실시기한이 사업시행계획인가 전까지로 늦추어졌습니다(개정 도시정비법 제12조 제1항).

  또한 조합설립추진위원회 또는 사업시행자도 재건축진단의 실시를 요청할 수 있도록 하였습니다(개정 도시정비법 제12조 제2항). 

  나아가, 정비구역이 지정ㆍ고시된 날부터 10년이 되는 날까지 사업시행계획인가를 받지 않으면 안전진단을 다시 실시하도록 하는 기존 규정을 삭제하였습니다(현행 도시정비법 제131조 삭제).

  이와 같은 안전진단 제도의 개선은 국토교통부가 정비사업 활성화 방안으로 추진한 ‘재건축 패스트트랙’ 중 하나를 반영한 것으로, 위 제도의 개선으로 노후화된 단지의 신속한 정비사업의 추진이 가능하게 되었습니다. 다만, 정부가 재건축 사업에 지출된 매몰비용이 상당한 단계인 사업시행인가단계에서 재건축진단을 강화하여 적용하지는 않을 것으로 보이나, 재건축진단을 강화할 경우 사업시행인가단계에서 재건축 사업 진행이 지체될 위험도 있는 점을 유의해야할 필요는 있습니다.



2. 재건축조합 설립 동의 요건 완화(2025. 5. 1. 시행)

  종전에는 재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 경우 주택단지의 공동주택의 각 동별 구분 소유자의 과반수의 동의와 주택단지의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의가 필요하였으나, 개정 도시정비법은 복리시설로서 대통령령으로 정하는 경우의 각 동별 구분소유자의 동의요건을 3분의 1 이상의 동의로 완화하고, 주택단지의 전체 구분소유자 및 토지소유자 각각의 동의요건을 100분의 70 이상의 동의로 완화하였습니다(개정 도시정비법 제35조 제3항).

  이는 복리시설(상가) 소유자들의 반대로 재건축 사업이 지연되는 상황이 종종 발생하였던 점을 고려하여 이와 같은 상황을 방지하기 위한 내용입니다.



3. 전자적 방식의 의사결정방법 도입(2025. 6. 4. 시행)

  종전에는 정비사업 과정에서 필요한 동의서 제출과 총회의 의결권 행사시 서면동의서 제출 방식만 가능하였으나, 개정 도시정비법에 따르면 전자적 방법을 활용할 수 있고, 총회 온라인 참석도 직접 출석으로 인정할 수 있게 되었습니다 (개정 도시정비법 제36조제1항 및 제45조).

  이는 재건축 조합원들의 거주지가 모여 있지 않아 현장에서 서면동의서를 받거나, 현장 참석만 가능하게 할 경우 동의서 징수와 의결권 확보가 어려워질 수 밖에 없는 현실을 반영한 제도입니다.



4. 정비계획 수립 시 분담금 추산 간소화(2025. 5. 1. 시행)

  종전에는 정비계획에 ‘토지등소유자별’ 분담금 추산액 및 산출근거가 포함되도록 하였으나, 개정 도시정비법은 ‘토지등소유자 유형별’ 분담금 추산액 및 산출근거가 포함되도록 하였습니다(개정 도시정비법 제9조).



5. 기타 주요 개정내용

가. 토지주택공사, 신탁업자 등과의 협약 등 관련(2025. 6. 4. 시행)

  토지주택공사, 신탁업자 등과 재개발사업 또는 재건축사업의 준비 및 추진에 필요한 사항에 대하여 협약 또는 계약 등을 체결하려는 자는 일정 비율 이상의 토지등소유자의 동의를 받도록 하고, 협약 또는 계약 등이 체결된 경우에는 정비구역 지정ㆍ고시 이전에도 주민대표회의를 구성할 수 있도록 하였습니다(개정 도시정비법 제26조제4항 및 제27조제7항 신설, 제47조제1항).


나. 정비계획의 입안 요청 등의 과정에서 동의 요건 완화(2025. 6. 4. 시행)

  토지등소유자가 정비계획의 입안 요청, 입안 제안, 조합설립추진위원회의 구성 중 어느 하나에 대한 동의를 하는 경우 일정 요건을 충족하면 동의하지 않은 다른 사항에 대해서도 동의를 한 것으로 보는 특례 규정을 신설하였습니다(개정 도시정비법 제36조의3 신설).


다. 재건축사업으로 건설ㆍ공급하는 건축물의 용도 제한 폐지 등(2025. 5. 1. 시행)

  종전에는 재건축사업은 정비구역에서 관리처분계획에 따라 주택, 부대시설ㆍ복리시설 및 오피스텔을 건설하여 공급하는 방법으로 하고, 오피스텔의 경우 준주거지역 및 상업지역에서 전체 건축물 연면적의 100분의 30 이하의 연면적으로 건설하여 공급하도록 하던 것을, 앞으로는 재건축사업은 정비구역에서 관리처분계획에 따라 건축물을 건설하여 공급하는 방법으로 하고, 주택, 부대시설 및 복리시설을 제외한 건축물의 경우 준주거지역 및 상업지역에서 전체 건축물 연면적의 100분의 30 이하의 연면적으로 건설하여 공급하도록 하였습니다.


라.사업시행계획인가 통합심의 대상 확대(2025. 5. 1. 시행)

  사업시행계획인가 시 통합하여 심의할 수 있는 대상에 ‘「소방시설 설치 및 관리에 관한 법률」에 따른 성능위주설계의 평가에 관한 사항’과 ‘「자연재해대책법」에 따른 재해영향평가에 관한 사항’을 추가하였습니다(개정 도시정비법 제50조의2).


마. 사업시행계획인가 시 편의시설 설치기준의 적합성 확인 의 (2025. 5. 1. 시행)

  사업시행자가 사업시행계획인가를 받은 때에 「장애인ㆍ노인ㆍ임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률」에 따른 편의시설 설치기준의 적합성 확인을 받은 것으로 보도록 하였습니다(개정 도시정비법 제57조제1항제20호 신설).


바. 토지등소유자에 대한 종전자산평가 결과ㆍ분담금 추산액의 통지 및 분양공고 기한 단축 (2025. 5. 1. 시행)

  종전에는 사업시행자가 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 120일 이내 분양에 관한 사항을 통지하도록 하였으나, 향후에는 90일 이내에 통지하도록 개정하였습니다(개정 도시정비법 제72조제1항).


사. 사업시행자의 관리처분계획 타당성 검증 요청 (2025. 5. 1. 시행)

  정비사업비가 사업시행계획서 기준 100분의 10 이상 늘어나거나 조합원 분담규모가 분양대상자별 분담금의 추산액 총액 기준 100분의 20 이상 늘어나는 경우로서 관리처분계획의 수립 및 변경에 관한 총회 의결이 있은 경우에는 사업시행자가 관리처분계획인가의 신청 이전에 한국토지주택공사 등에 관리처분계획의 타당성 검증을 요청할 수 있도록 하고, 이 경우 시장, 군수 등이 타당성 검증을 요청한 것으로 보도록 하였습니다(개정 도시정비법 제78조제7항 신설).



6. 개정안 시사점

  이처럼, 개정 도시정비법은 국토교통부가 정비사업 활성화 방안으로서 추진한 ‘재건축 패스트트랙’을 반영하여 안전진단 제도를 개선하는 등 정비사업의 요건 및 규제를 완화하여 노후화된 단지의 신속한 사업의 추진이 가능하도록 하고 있는 것으로 해석되는 바, 이와 같은 내용에 비추어 보았을 때, 향후 정비사업의 진행이 보다 활발해질 것으로 예상됩니다.