부동산 리츠의 포트폴리오 확대 관련 개정입법 내용


법무법인 대륙아주 백종현 변호사



1. 들어가며

국내외에서 각 개인들이 보유하고 있는 연금자산의 증가 및 고수익상품에 대한 위험선호 현상과 함께 ETF, ETN 등 신종 금융투자상품에 대한 수요도 그간 계속하여 증가하여 왔습니다. 한편으로 인구 및 자영업, 건설업 등의 위기가 사회 전반의 문제로까지 거론되면서 이른바 상업용 부동산을 위시한 부동산시장 안정에 관한 방향성이나 방법론 역시 논의에 논의를 거듭하고 있습니다. 

이러한 가운데 부동산투자회사, 즉 리츠의 역할과 활용가능성이 계속하여 주목받고 있습니다. 정부도 리츠를 통해 데이터센터, 헬스케어 등 신산업 분야에서의 투자재원을 공급하는 등으로 부동산 시장의 안정을 꾀함과 동시에 일반국민들의 소득기반을 두텁게 하겠다는 의지를 보이고 있습니다. 

이번 리포트에서는 정부가 지난 6월 발표한 ‘리츠 활성화 방안’에 이어서 구체적인 시행방안을 시행령 개정 형식으로 입법예고하였기에 관련 내용을 소개드리고자 합니다.



2. 부동산투자회사가 편입할 수 있는 적격 포트폴리오의 범위

리츠는 포트폴리오 구성에 있어 이른바 70% 룰을 적용받습니다. 부동산투자회사법(이하 ’부투법’이라 합니다)은 ‘최저자본금준비기간이 끝난 후에는 매 분기 말 현재 총자산의 100분의 80 이상을 부동산, 부동산 관련 증권 및 현금으로 구성’하여야 하고, 나아가 ‘총자산의 100분의 70 이상은 부동산(건축 중인 건축물을 포함한다)’으로 구성하도록 규정하고 있습니다(제25조제1항). 이에 따라 리츠는 총자산의 70% 이상을 부동산으로 구성하여야 합니다. 

리츠가 편입하는 자산 중 ‘부동산에 대한 투자금액’으로 보는 구체적인 항목, 즉 상기와 같은 70% 룰을 충족함에 있어 필요한 적격 투자대상(이하 ‘적격 투자대상’이라 합니다)은 다음과 같습니다(시행령 제27조제1항 각호). 

(1) 건축 중인 건축물의 개발사업을 제외한 부동산개발사업에 투자한 모든 금액. 이 경우 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 투자금액을 포함한다.
 

가. 건축물의 개발사업과 관련하여 인접도로의 개설, 주차장 부지 확보 등 해당 건축물에 부속된 토지 및 정착물에 대한 투자금액

나. 부동산 개발을 위하여 설립되고 「조세특례제한법」 제104조의31제1항의 요건에 해당하는 법인의 주식 및 사채(해당 법인의 담보부사채에 한정한다)의 매입금액

다.「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제41조에 따라 설립된 사회기반시설투융자회사의 주식 및 사채(해당 회사의 담보부 또는 보증사채에 한정한다)의 매입금액

(2) 부동산의 소유권 및 지상권·전세권·임차권 등 부동산 사용에 관한 권리를 취득하기 위하여 투자한 모든 금액

(3) 신탁이 종료된 경우에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁의 수익권을 취득하기 위하여 투자한 모든 금액

(4) 총자산의 100분의 80 이상이 부동산(제1호부터 제3호까지 및 제5호부터 제7호까지에 따른 자산을 포함한다. 이하 이 호에서 같다)으로 구성된 법인 또는 조합(법인 또는 조합이 설립 중인 경우를 포함한다)의 발행 지분증권 총수의 100분의 50을 초과하여 취득하기 위하여 투자한 모든 금액. 이 경우 총자산 대비 부동산 비율을 산정할 때에는 해당 지분증권의 매입을 위한 부동산투자회사 이사회 개최일 전일 현재(법인 또는 조합이 설립 중인 경우에는 설립 후 1분기가 경과한 시점을 말한다) 해당 법인 또는 조합의 재무상태표에 따르되, 해당 법인이 「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률 시행령」 제3조제1항에 따른 지배회사에 해당하는 경우에는 종속회사가 보유한 부동산을 포함할 수 있도록 연결재무제표를 기준으로 한다.

(4.2) 총자산의 100분의 80 이상이 다음 각 목의 자산으로 구성된 법인 또는 조합(법인 또는 조합이 설립 중인 경우를 포함한다)의 발행 지분증권 총수의 100분의 20을 초과하여 취득하기 위해 투자한 모든 금액. 이 경우 총자산 대비 다음 각 목의 자산 비율 산정에 관하여는 제4호 후단을 준용한다.
 

가. 제1호에 따른 금액

나. 건축 중인 건축물의 개발사업에 투자한 모든 금액

 
(5) 「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제26조에 따라 사회기반시설의 관리운영권 또는 관리운영권을 가진 회사의 주식, 사채 또는 대출채권을 매입하기 위하여 투자한 모든 금액

(6) 「유료도로법」 제10조에 따른 유료도로관리권 또는 유료도로관리권을 가진 회사의 주식, 사채 또는 대출채권을 매입하기 위하여 투자한 모든 금액

(7) 다른 부동산투자회사 또는 부동산집합투자기구(다음 각 목의 기관 등을 포함한다)가 발행한 지분증권, 수익증권 또는 채무증권을 취득하기 위하여 투자한 모든 금액
 

가. 외국의 부동산투자회사 또는 부동산집합투자기구

나. 가목에 따른 회사 또는 기구의 업무를 수행하는 외국의 부동산투자 관련 기관

(8) 법 제21조제2항제3호에 따라 대출한 모든 금액

이와 같은 구성 비율의 미준수는 영업인가의 취소 등의 사유 내지 형사벌칙의 대상이 됩니다(법 제42조 제1항. 제51조).



3. 데이터센터에 대한 투자 등 포트폴리오 확대의 주요 내용

가. 데이터센터, ABS 등에 대한 자산 편입근거 마련

앞서 말씀드린 것과 같이, 국토교통부 등 정부관계부처는 일반국민들의 투자처 확대 및 급부상 중인 신 산업에 대한 투자인프라 조성을 위하여 ‘리츠 활성화 방안’을 마련하고 최근 6. 17.자로 발표한 바 있습니다. 

국토교통부는 이에 대한 후속조치로서 리츠의 투자대상을 확대하고, 리츠 및 AMC의 보고·공시사항을 간소화하며, 투자자 보호를 위해 준법감시인의 임면을 공시토록 하는 등 내용의 부투법 시행령 일부개정안을 2024. 10. 14. 입법 예고하였습니다. 

해당 시행령 개정안 중에서도 투자대상 확대에 관한 내용은, 앞서 살펴본 총 9개 유형의 투자대상에 추가하여 다음과 같은 3가지 유형의 경우에도 70% 룰 충족을 위한 적격 투자대상으로 인정하겠다는 것입니다. 구체적인 조문 내용은 다음과 같습니다. 

(9) 법 제2조제3호 다목에 따른 부동산과 관련된 유동화증권 또는 같은 호 라목에 따른 주택저당채권담보부채권 및 주택저당증권을 매입하기 위하여 투자한 모든 금액

(10) 토지(「공유수면 관리 및 매립에 관한 법률」 제2조제1호에 따른 공유수면을 포함한다)나 건물에 설치하는 경제적 가치가 있는 공작물 및 부속물에 투자한 금액

(11) 그 밖에 제1호부터 제10호까지와 유사한 경우로서 국토교통부장관이 인정한 금액

이에 의하면, ABS, MBS와 같은 부동산 금융상품에 대한 투자와 데이터센터에 대한 투자, 나아가 법령에 명시된 것 외에도 국토부장관이 인정하는 그 외에 대한 자산까지도 적격투자로 인정받을 수 있게 됩니다.


나. 이른바 헬스케어 리츠의 도입기반 마련

리츠가 금융기관에 예치해 둔 원금과 그 이자(이하 ‘예치금’이라 합니다)는 원칙적으로 부동산에 대한 투자로 볼 수 없고, 따라서 자산가액 산정 시 그러한 예치금은 부동산과는 별도의 기준을 적용 받습니다. 

다만, (개별 특별법에 따른) 민간임대주택이나 공공임대주택의 임차인으로부터 받은 임대보증금은 예치금으로서의 성질에도 불구하고 정책적 결단에 의해 예치금에서 제외되어 왔습니다(총자산에서 제외). 해당 조문의 내용은 다음과 같습니다(현행 시행령 제27조제3항제3호 부분). 

□ 금융기관에의 예치금의 경우: 원금(「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택 및 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택을 임대하고 받은 임대보증금은 제외한다)과 산정기준일까지의 이자를 가산하는 방법

이와 같은 법령상의 근거하에서 이른바 임대주택 리츠를 통한 민간 및 공공 임대주택 공급이 이루어졌던 것인데, 문제는 의료시설과 주거시설을 복합한 이른바 시니어주택 등의 경우에는 그러한 예외조항이 없었으며, 그에 반해 사회 전반의 고령화 등으로 일반 수요와 사업재원의 조달 필요성은 급증하고 있습니다. 

이에 대하여 시니어주택 등 노인주거복지시설의 경우 고액의 입소보증금으로 인하여 비부동산자산을 키우게 되고, 그로 인하여 이른바 헬스케어 리츠를 표방할 경우 위와 같은 70% 기준을 충족하기가 어려울 수 있다는 점이 문제로 지적되었습니다. 이에 따라 이번 발표된 시행령 개정안에는 이에 관한 예외를 추가하는 내용이 담겼으며, 해당 조문의 내용은 다음과 같습니다(개정 시행령 제27조제3항제3호 부분).  

□ 금융기관에의 예치금의 경우: 원금(「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택 및 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택을 임대하고 받은 임대보증금과 「노인복지법」에 따른 노인주거복지시설에 입소하는 자로부터 받은 보증금은 제외한다)과 산정기준일까지의 이자를 가산하는 방법

이와 같이 이번에 입법예고된 시행령 개정안에서는 노인복지시설의 입소보증금으로 인한 금융기관 예치금을 리츠의 총자산에서 제외하는 예외를 명시함으로써 이른바 헬스케어 리츠의 영업기반을 마련하였습니다.



4. 시사점

이번 개정안이 원안대로 시행될 경우 법령 그 자체로 리츠가 포트폴리오에 담을 수 있는 자산군의 상당한 확대가 기대되며, 나아가 헬스케어 리츠와 같이 그간 현실적인 제약이 존재하였던 신종 포트폴리오의 편입도 기대해 볼 수 있을 것으로 보입니다. 

다만, 투자범위를 확대하는 내용의 이 같은 개정안에 의할 때, 구체적인 사안 및 사업구조 하에서 특정 자산의 편입 가능성이나 편입여부 등이 쟁점화될 여지는 남아 있을 것이므로 그 같은 신종 리츠를 운용함에 있어서는 보다 주의를 기울일 필요가 있을 것입니다.